一直以來(lái)，邦海外雖然寫了不少文章，但對(duì)網(wǎng)友的個(gè)別提問(wèn)，也欠了不少回答，而這兩天接待一個(gè)剛進(jìn)入澳洲的中國(guó)發(fā)展商，他們也想我就一些投資澳房的基本概念講解一下，這里正好說(shuō)說(shuō)：

1、澳洲和中國(guó)房市有什么主要不同?

有人會(huì)說(shuō)，澳洲買房可以有永久產(chǎn)權(quán)、買房法律健全并且交易透明、房子不按面積計(jì)價(jià)、裝修簡(jiǎn)潔不夠豪等等... 這些都是微觀的，真正的不同在于宏觀：在中國(guó)，政府一直都在和炒房者較勁，但市場(chǎng)行為其實(shí)都是在被管控的前提下發(fā)生的，準(zhǔn)不準(zhǔn)炒，政府最后說(shuō)了算。而在澳洲，政府常常要和市場(chǎng)較勁。此話怎講?因?yàn)樵诎闹?，不夠本錢、沒有入市的人，也有發(fā)言權(quán)，可以影響房地產(chǎn)的政策，而民主政治也并不是少數(shù)服從多數(shù)，往往是執(zhí)政黨、反對(duì)黨勢(shì)均力敵時(shí)，關(guān)鍵少數(shù)黨說(shuō)了算，這讓搞民粹的少數(shù)黨有機(jī)會(huì)與大黨進(jìn)行交易，至于房市能否健康發(fā)展，并不是他們考慮的重點(diǎn)。但是政策的成效又只能以市場(chǎng)的效果來(lái)衡量，作為一個(gè)有機(jī)整體，房市牽連的方面太多，比如人口老化，比如退休金投資，最后的歸結(jié)還在于選票，上了車的人都會(huì)變成支持市場(chǎng)的人。所以，市場(chǎng)總能贏。

2、買公寓還是獨(dú)立屋?

在中國(guó)的獨(dú)立屋，也叫別墅，通常是更高檔次的房子，很多地方土地有限，已經(jīng)不許建。可是在澳洲卻很普遍，公寓是新生事物，正在被越來(lái)越多的澳洲人接受，特別是城市中的年輕人，還有賣掉大屋到城市享受服務(wù)和醫(yī)療的退休人士。這個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，也隨著交通運(yùn)輸網(wǎng)的擴(kuò)展而加快，而投資公寓的回報(bào)與獨(dú)立屋已經(jīng)不相上下。無(wú)論公寓還是獨(dú)立屋，在不同的地區(qū)升值和租金回報(bào)各有高下，買了公寓帳面上幾年沒賺錢是有的，但不能說(shuō)買公寓就不好，這里有兩張由新南威爾士大學(xué)未來(lái)城市研究中心 Laurence Troy和Bill Randolph做的投資回報(bào)圖可供參考

3、澳洲房市，七年一個(gè)輪回?

這是一個(gè)經(jīng)常被引用，也非常不準(zhǔn)確的說(shuō)法，因?yàn)檎娴臎]有科學(xué)根據(jù)。很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家都測(cè)不準(zhǔn)已經(jīng)是事實(shí)。過(guò)期不跌或過(guò)期不升反而是正常的。但房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期上升是錯(cuò)不了的。

4、中國(guó)人都在哪兒?

中國(guó)人一直被冤枉把澳洲的房?jī)r(jià)搶高了，但其實(shí)是和澳洲人一起搶的，拍賣時(shí)中國(guó)人搶不過(guò)其他澳洲人的例子應(yīng)該也不少。澳洲人對(duì)房子的喜愛和擁有率在世界上都是杠杠的(剛從70%滑落下來(lái))。不過(guò)，在個(gè)別中國(guó)人喜歡聚集的區(qū)，中國(guó)人自己炒高賣給中國(guó)人也是常有，如果你不希望參與接力，又或者就是想圖個(gè)方便熱鬧，都行。我有一份中國(guó)人在悉尼的分布圖可供參考。

5、為什么澳洲人也愛買房?

最大的原因，是由于它是最省心、省稅的投資工具，沒有之一。老外沒有中國(guó)人一樣的儲(chǔ)蓄習(xí)慣(新世代的中國(guó)人不知是否還有?)，但有一個(gè)房子在，雖然有貸款的負(fù)擔(dān)，澳洲人自然而然就儲(chǔ)蓄起來(lái)。負(fù)扣稅制度得以實(shí)行，政府也是看到了這個(gè)好處，當(dāng)時(shí)還沒有實(shí)行這么高比例的退休金制度。負(fù)扣稅在中國(guó)是沒有的，中國(guó)人來(lái)了這邊要好好學(xué)習(xí)一下。

6、最難的是什么?

挑房子還不是最難，最難的應(yīng)該是貸款，因?yàn)橛绣X了，選擇才會(huì)容易。問(wèn)題是之前出現(xiàn)多宗案例，有人被發(fā)現(xiàn)用不真實(shí)的海外收入來(lái)騙取貸款，銀行干脆就不接受海外收入的證明。由于房市大熱，金管局也責(zé)令銀行收緊放貸。于是只付利息的投資類貸款也被嚴(yán)限，而且利息也更高。還有就是銀行對(duì)房子的估值也更保守，于是買家拿出來(lái)的首期就要越來(lái)越多。對(duì)于海外人士來(lái)說(shuō)，還要多付出一大筆額外印花稅?？墒潜M管如此，最近一個(gè)季度澳洲的房?jī)r(jià)還是繼續(xù)上升。

7、最保障、最坑人、最無(wú)奈的還是合約

澳洲號(hào)稱買房法律完善，訂金也是放信托戶口的，本金雖然可保，但機(jī)會(huì)成本的損失卻防不勝防，之前的“落日條款”漏洞，令發(fā)展商有機(jī)會(huì)刻意讓合約過(guò)期，收回重新賣，買家苦等幾年再買不回。澳房匯幫助買家成功引起政府的重視而修改了法例，可是最近又聽說(shuō)有變種的“陷阱”出現(xiàn)。

8、買哪兒?

“最好買在離火車站800米之內(nèi)”。這不是我的發(fā)明，是分別有不同的發(fā)展商、建筑師、律師給我總結(jié)的。反之，要避開離車站遠(yuǎn)，供應(yīng)量又大的區(qū)域。

9、信朋友?信中介?信發(fā)展商?

這三者都可能助你一把，也很可能忽悠你去買本來(lái)不該買的東西。這沒有便捷的解決方案，畢竟這么大的投資，是應(yīng)該自己負(fù)責(zé)，并放更多的時(shí)間去學(xué)習(xí)的。我們能提供的一個(gè)解決方案，是邀您加入澳房群。

10、澳房群并非屬于誰(shuí)的，我們只是用心維持好秩序，逐漸地形成了一個(gè)澳洲最大的房地產(chǎn)社交群體，至今快四年了。里面討論的都是與澳洲房市相關(guān)的問(wèn)題，“落日條款”的解決，也是澳房群最突出的一個(gè)貢獻(xiàn)。在群里，友好而禮貌地說(shuō)出你的問(wèn)題，總會(huì)有一些熱心人士會(huì)助你一臂之力。

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